ExRotaprint

Um den von uns verhandelten und erzielten Kaufpreis gegen Spekulationsgewinne abzusichern und unsere Arbeit an dem Projekt ExRotaprint abzusichern, haben wir uns entschieden ein Erbbaurecht mit den Stiftungen trias und Edith Maryon einzugehen. Der 99-jährige Erbbaurechtsvertrag mit den Stiftungen wurde am 3. September 2007 unterzeichnet und ist bis 2106 gültig. Beide Stiftungen arbeiten an einem neuen Umgang mit Grund und Boden und sind daher ideale Partner für unsere profitferne Projektentwicklung.

Das Erbbaurecht setzt die ExRotaprint gGmbH für den gesamten Zeitraum in eine eigentumsgleiche Position. Wir verantworten die Finanzierung und Entwicklung des Geländes in allen Aspekten, einzig der Verkauf des Geländes ist uns unmöglich.

Wir haben die Stiftungen in den von uns mit dem Liegenschaftsfonds Berlin verhandelten Kaufvertrag eingesetzt. Am Tag des Kaufs des Grundstücks haben die Stiftung das Gelände mittels Erbbaurechtsvertrag an die ExRotaprint gGmbH weitergeben. Das Erbbaurecht teilt das Eigentum; die Gebäude sind in Besitz der ExRotaprint gGmbH, der Boden ist Eigentum der Stiftungen. Für die Nutzung des Bodens zahlt ExRotaprint jährlich einen Erbbauzins von 10% Prozent der Nettokaltmieten (mindestens aber 5,5 % des Bodenwerts). Über den Erbbauzins, der langfristig den Kaufpreis mehrfach übersteigt, haben die Stiftungen die Möglichkeit neue Projekte anzuschieben. Mit dem Erbbaurecht hat sich ExRotaprint diesem solidarischen Geldfluss bewusst angeschlossen.

In dem Erbbaurechtsvertrag sind unsere Ziele, die paritätische Vermietung an Gewerbebetriebe, soziale Einrichtungen und kulturelle Nutzungen („Arbeit, Kunst, Soziales“), die sozial integrative Ausrichtung des Projektes, sowie dessen gemeinnütziger Status für die Projektentwicklung festgeschrieben. ExRotaprint ist so langfristig gesichert und verfolgt auch in Zukunft eine profitferne Immobilienentwicklung für eine heterogene Nutzerschaft.

 

ExRotaprint Erbbaurecht und Gemeinnützigkeit, Zeichnung: Daniela Brahm

 

 

So funktioniert das Erbbaurecht

Hintergrund

Das Instrument Erbbaurecht ermöglicht die nachhaltige Bewirtschaftung eines Grundstücks, indem es die Ziele der Entwicklung und Nutzung für einen langen Zeitraum definiert und eine jährliche Verzinsung garantiert. Erbbaurechtsverträge eröffnen beiden Vertragspartnern gesellschafts- und stadtpolitische Gestaltungsmöglichkeiten, ohne den notwendigen Gestaltungsraum für immer abzugeben oder finanziell schwächer gestellte Bevölkerungsgruppen von Raum und Nutzungen auszuschließen. Erbbaurechte wurden in Deutschland 1919 mit dem Erbbaurechtsgesetz eingeführt, um den Wohnungsbau zu fördern und einkommensschwächeren Bevölkerungsschichten den Bau eines Hauses zu ermöglichen. Gleichzeitig sollte damit ein Instrument gegen Bodenspekulation geschaffen werden.

Das Erbbaurecht teilt das Grundstückseigentum, indem es den Boden von den Gebäuden trennt. Der Erbbaurechtsgeber ist Eigentümer des Bodens, der Erbbaurechtsnehmer besitzt die Gebäude.

Das Erbbaurecht ist ein eigentumsgleiches Recht mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten der Bewirtschaftung eines Grundstücks. Mit dem Erbbaurechtsvertrag übergibt der Bodeneigentümer dem Erbbaurechtsnehmer ein Grundstück für einen vereinbarten Zeitraum.

Im Erbbaurecht können Zielsetzungen für die Art der Nutzung, der inhaltlichen Ausrichtung der Bewirtschaftung oder der baulichen Aktivitäten festgeschrieben werden. Diese Ziele gelten für die Dauer des Erbbaurechts und sind daher ein wesentliches Gestaltungselement des Vertrages.

In der Regel wird ein Erbbaurecht über 99 Jahre abgeschlossen. Kürzere Verträge sind möglich, weniger als 30 Jahre sind in Anbetracht der durch den Erbbaurechtsnehmer zu tragenden Investitionskosten nicht sinnvoll. Als Gegenleistung erhält der Erbbaurechtsgeber einen jährlich zu zahlenden Erbbauzins. Der Erbbauzins wird auf den Bodenwert berechnet und ist frei verhandelbar. Er beträgt je nach Nutzungsart und Zielsetzung in der Regel 3 bis 6,5 % jährlich. Der Erbbauzins wird werterhaltend vereinbart, d.h.er wird mit einer Anpassungsvereinbarung abgeschlossen, die normalerweise an den Verbraucherpreisindex gebunden ist. Der Erbbauzins kann auch an die Bewirtschaftung des Grundstücks gekoppelt werden und einen bestimmten Prozentsatz der Erträge betragen.

Steht auf dem Grundstück bei Vertragsabschluss ein Gebäude, so wird dessen Wert gesondert vom Boden ermittelt und vom Erbbaurechtsnehmer gekauft oder ausgelöst. Es besteht aber auch die Möglichkeit, den Wert des Gebäudes in die Erbbauzinsberechnung mit einzubeziehen. Ist das Gebäude stark sanierungsbedürftig, belastet durch Altlasten oder mit anderen Beschränkungen versehen (z.B. Denkmalschutz) kann der Gebäudewert sehr gering sein. Alle Investitionskosten, ob Neubau oder Sanierung, trägt der Erbbaurechtsnehmer.

Das Erbbaurecht muss im Grundbuch des Grundstückseigentümers an erster Rangstelle eingetragen werden. Getrennt davon wird ein Erbbaurechtsgrundbuch erstellt und geführt.

Das Erbbaurecht hat häufig einen höheren Wert als das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück, da der Erbbaurechtsnehmer die Erträge aus der Bewirtschaftung erzielt.

Der Wert des Erbbaurechts kann für Investitionen in den Gebäudebestand oder für Neubauten beliehen werden. Die Obergrenze der Belastung ist im Allgemeinen im Erbbaurechtsvertrag geregelt und bedarf der Zustimmung des Erbbaurechtsgebers. Schulden müssen vor Auslaufen des Erbbaurechts getilgt sein. Um ein sinnvolles Bewirtschaften des Grundstücks bis zum Ende der Laufzeit zu gewährleisten, ist eine genaue Regelung für die Auslösung des Wertes der Gebäude bei der Rückübertragung wichtig, da sonst keine Investitionen in der Endphase mehr getätigt werden. Wenn der Erbbaurechtsgeber das Grundstück nicht anderweitig verwenden will, kann eine Verlängerung des Erbbaurechts jederzeit verhandelt werden.

Ein vorzeitiges Auflösen des Vertrages kann nur durch Insolvenz einer der beiden Vertragspartner, Ausbleiben der Zinszahlungen oder durch Verletzung der Nutzungsziele erfolgen. Für diese Fälle sind im Vertrag Regelungen zum gegenseitigen Vorkaufsrecht, zu Sanktionen im Falle von Vertragsverletzungen und genaue Regelungen für den Fall der Auflösung des Erbbaurechtes formuliert.

Bei Beendigung des Erbbaurechts (dem so genannten „Heimfall“) wird der Wert der Gebäude ermittelt und muss – zumindest anteilig –  vom Erbbaurechtsgeber ausgelöst werden. Die genauen Konditionen einer Entschädigung des Erbbaurechtsnehmers für die Rückübertragung der Gebäude werden im Erbbaurechtsvertrag geregelt.

Erbbaurechte können vererbt, verkauft oder aufgeteilt werden. Für einen Verkauf oder eine Aufteilung bedarf es die Einwilligung des Erbbaurechtsgebers, soweit dies im Erbbaurechtsvertrag festgelegt ist.

Auszug aus: Wie funktioniert das Erbbaurecht? 5. Ausgabe der ExRotaprint Nachrichten zum Thema Erbbaurecht. Download hier (1,3 MB)